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抵当権抹消登記をして見た

今回は、これから「抵当権抹消登記」を自力で行おうとする人
の為に、私の体験談を書いて見ます。参考になれば嬉しいです。

・・・

長かった様な短かった様な、とにかく銀行の住宅ローンが終わっ
てホッとしていたのも束の間、突然銀行から電話がありました。

「ローンの支払いが終了しましたので、お渡ししたい書類がござ
います。御都合の良い時に窓口までお越しください。」

都合の良い時って、どーせ平日しかやってないじゃんか・・・など
と思いながらも、休みを貰って銀行に行って来ましたよ。しかし、
相変わらず銀行の敷居は高いですね、特に融資コーナーの人は
今でも苦手です。別に悪意はないんだけど、あまり親切な感じも
しない。

以下、本題。

「銀行から電話があって、渡したい書類があるとの事でしたが・・・」
と窓口で切り出し自分の名前を告げると、「お調べしますのでお待
ち下さい」と言われました。で、座って待っているのですが・・・長い
んだわ、これが。

何やら書類を準備したり、端末を眺めてみたり、電話をして見たりと
10分位待ちましたか、ようやく書類を持って来てくれました。もちろん、
重要な書類ですから、身分証明書(運転免許証など)の提示が必須。
それと実印も。実印は受け取り証に署名捺印する時に使います。が、
印鑑証明書は不要でした。要するに、お金を借りる際に契約書へ実印
を押してあるわけですが、それと同じ印鑑が必要らしい。

思うのですが、銀行って恐ろしく淡白ですよね。貸す時も返済を受ける
時も、事務的と言うか無愛想と言うか・・・。とは言っても、こっちも客だ
ぞと踏ん反り返る気は毛頭ありません。むしろ、早く済ませて帰りたい
気分。

面白いのは、借りる時に抵当権の設定をする必要があるのですが、こちら
は不動産屋が立ち会ってくれて、銀行の待合所で書類の受け渡しを行って
おります。売買成立によって不動産の名義が変わるので移転登記をしなけ
ればならないのですが、それが終わったら即座に抵当権を設定しなければ
ならないわけです。で、この一連の流れを一人の司法書士さんにお願いす
る形になったのです。これは話をスムーズに進める為に不動産屋が仲介し
てくれました。もし、不動産屋がいなければ一連のやり取りを自分でしない
といけなかった次第。

売主からも買主からも手数料を貰う司法書士さんは、合わせて抵当権の
設定も銀行から任されました。そのせいなのか、双方の手数料を値引い
てくれたんです。

さて、話を戻しますが・・・。

銀行から金を借りる時は、半ば自動的に抵当権の設定まで進んだのです
が、いざ返済が済んでしまうと冷たいものです。抵当権の抹消手続きは
自分で何とかしろとおっしゃる。分からなければ司法書士に頼めと。

あははのはー。

で、家に帰ってからネットで調べて見ると、本人なら自分でも出来る事
が判明。また、代理の者でも委任状があれば可能だと言う事が分かりま
した。この時に参考としたのが、こちらのサイトであります。

抵当権抹消登記手続きを自分でするホームページ
とりあえず何でも自分でやってみよう(抵当権抹消登記)
新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について(法務局)

恐らく、上記のサイトに出会わなかったら自分で申請しようなどとは思
いもしなかったでしょう。ネットの有り難さを痛感致しました。なお、ネット
上では多くのサイトで類似の情報が掲載されていますが、「非オンライン
庁」などの表記があるところは情報が古い為に注意が必要です。現在は
全ての法務局でオンライン化されていますし、その頃とは表記の内容に
若干の変遷が生じています。

実際に手続きをするのは法務局、地方法務局、支局、出張所と呼ばれる
登記所になるのですが、管轄が決まっています。異なる地域の登記所に
行っても手続きは出来ません。遠方で面倒だと言う方は司法書士に依頼
するか、オンライン手続きや郵送手続きを駆使する事になります。

さて・・・

私が銀行から貰った書類なのですが、厳密に言えば「返して貰った」と言
うのが正解かもしれません。実際、銀行の人も「返す」と言っていたわけ
ですから・・・。

<返却して貰った書類と同封されていた書類>
1)「お願い」 ←案内と注意事項が書かれていました。
2)金銭消費貸借契約証書(住宅・住宅関連用)
3)固定金利選択型ローン特約書(住宅用)
4)保証委託契約書
5)抵当権設定契約証書
6)抵当権契約解除証
7)委任状
8)登記識別情報保管袋(土地)
9)登記識別情報保管袋(建物)

上記の中で、これからの手続きに必要となる書類は下記の通り。

1)抵当権契約解除証・・・登記原因証明情報のこと。
2)委任状・・・代理権限証明情報のこと。
3)登記識別情報保管袋(土地)・・・登記識別情報のこと。
4)登記識別情報保管袋(建物)・・・同上

この他に、本来なら資格証明情報(代表者事項証明書など)が必要
になるのだが、貰わなかったので今回は持参しない。実は、省略の
出来る書類だった事が後で分かった。金融機関が渡さないわけだ。

で、実際に提出するのは下記の通り。

1)登記申請書(法務局のサイトより所定の書式を入手して作成
2)抵当権契約解除証(原本に必要事項を自分で埋めて提出)
3)委任状(原本に必要事項を自分で埋めて提出)
4)登録免許税分の収入印紙が貼られた用紙(割り印禁止)
5)登記識別情報を記した紙(通知書のコピーで可)の入った封筒
 (登記識別情報を持たない場合は、登記済証(権利証)の原本を
  提出。この場合、登記済証は登記完了後に返却される)

平成18年以前に抵当権を設定した人の場合、銀行などの返却物に
登記識別情報通知が含まれていないことがあります。これは制度
の開始時期との絡みがあるので貰えないのは仕方がありません。
この場合、登記済証(権利証)が代わりをします。

また、抵当権契約解除証が同封されていないケースが稀にあり、
この場合は抵当権設定契約書のどこかに「本契約を解除する・・・・」
旨の但し書きや座版が押されています。それが代わりになります。

登記識別情報は、オンライン申請方式を導入する為に設けられた
制度です。一般的には登記識別情報通知によって初めて、その存在
を知る事になります。平成18年を境にして以前は登記済証が、以後
は登記識別情報通知によって、手続きの結果を知る事になります。

で、大まかな流れは上記のリンク先をご覧頂くとして、ここでは
注意事項と私の体験談を書いておきます。但し、登記所によっては
対応が微妙に異なる可能性があります。この辺が少し厄介な所です
が、概ねどこも同じような対応をしてくれるはず。

1)住宅ローンの支払いが全て済んだ。金融機関から連絡が来て、
 必要な書類を受け取って来た。金融機関によっては最初から郵
 送の場合もある。受け取ったら、すぐに資格証明情報の日付を
 確認。この書類は有効期限が3ヶ月しかないので、期限内に手続
 きを進めなければならない。ところが、なぜか資格証明情報だ
 けが同封されていない。どうやら私の場合は不要だったらしい。

2)自宅で注意事項をよく読み、インターネットで情報を収集。
 法務局から抵当権抹消用の書式をダウンロードし書類を作成。
 パソコンで慎重に入力し印刷。詳細は書式の注意事項に記載が
 あるが、やや難解な専門用語がある。不明な点は検索して調べる。
 最終的に準備すべき書類は、登記申請書+添付情報+収入印紙の
 貼られた用紙と言う組み合わせ。但し、収入印紙だけは法務局で
 確認してから準備すれば良いので省略。

3)作成した抹消登記申請書だが、可能な限りコピー機で上質紙に
 コピーし直した方が望ましい。インクジェット式のプリンターで
 印字したものは、長期の保存性で難がある。法務局は長期に渡っ
 て原本を保存するので、特に質の悪い再生紙などの使用は好まれ
 ない。

4)印鑑は認印で良いが、後日受け取りでも使用するのであまり壊
 れかけた変な印鑑は使わない方が良い。シャチハタなどのスタン
 プ系は論外なので使用不可。

5)準備した書類は、自分用に複製して予備を残して置く事をお薦め
 する。自分がどう言った手続きをしたのか残しておけば今後の参考
 にもなるので。

6)登記識別情報だけは書面(登記識別情報通知のコピー)を封筒に
 入れ封印し、氏名などを記名する約束になっている。これはコード
 が外部に漏洩しない様にする意味がある。蛇足だが、同封する通知
 のコピーは目隠しシールを剥がした上でコピーしたものを入れる事。
 手続きで大事なのは、そこに記載されているコードなのだから。

7)書類一式とお金、印鑑を持って、平日に法務局(登記所)へ向かう。
 大事な書類なので、人に見られたり盗まれたりする事の無いように
 慎重に扱うこと。法務局なんて普通の人は一生に一度ぐらいしか縁が
 無いのだから、とにかく迷うもの。しかし、必ず案内板や地図が出て
 いるので心配は要らない。初心者の事も考慮されて運営されている。

8)まず、最初に行くべき場所は登記相談窓口。最近は受付機が設置さ
 れている法務局も多いので、その時はそれに従う事。相談窓口では
 「抵当権抹消手続きをしたいのですが」と言えば良い。慣れた手付
 きで持参した書類をチェックしてくれる。

9)登記識別情報(登記識別情報通知のコピー)は封筒に入れて封印を
 してあるので、相談窓口の人は封筒の中身を必ず聞いて来る。その時
 は「中身はこれです」と持参した原本を見せれば良い。不安なら相手
 に見て貰ってから封印するのがベターだろう。

10)一通りのチェックが無事に終われば、収入印紙を買って来るよう
 に指示をされるので、局内の印紙販売所で買う。普通は土地と建物が
 1000円ずつの合計2000円で足りるが、物件や登記の状態で費用(登録
 免許税)は異なる。この費用についても 相談員が指示してくれるの
 で心配は要らない。

11)相談員の人に印紙を渡すと印紙を貼り付け、ホッチキスで書類を綴
 じ込んで、契印まで行ってくれる。まさに至れり尽くせりだった。

12)登記の窓口へ提出する様に指示をされるので、別の窓口に向かう。
 窓口では受付書類を作成した後、一枚の注意紙をくれる。今後書類に
 不備があれば、法務局より確認の電話が来るとのこと。だから、いつ
 でも電話を受けられる様にして置いた方が良いと思う。問題が無けれ
 ば紙に書かれた日付以降に、登記完了証を貰いにくれば良いとのこと。
 いずれにしても電話をくれるらしい。

13)後日、登記完了証を貰いに行けば終了。この時、捺印したものと
 同じ印鑑が必要になる。また、運転免許証などの本人確認書類など
 を提示するように求められるので、これも忘れないこと。

・・・

注意点として、原本還付を希望する場合は原本とコピーを準備して
おかねばならないと言う事。法務局でもコピーは出来ますが有料に
なったりします。原本還付と言うのは、理由があって原本を法務局
に提供出来ない時に使う制度です。この場合コピーを提出する形に
なりますが、同時に原本も提出しなければなりません。もちろん、
原本は後で返却されます。

一つ例を挙げますと・・・

原本還付を求められる書類の中で多いのが「代表者事項証明書」。
この原本は、基本的に抵当権者からの預かり物だと思った方が良さ
そうです。なぜなら、この書類は他の手続きでも引き続き使えるの
で、3ヶ月の有効期限内に使えるだけ使い倒そうと思っている様子。

原本還付の方法ですが、コピーを申請書に添付する際にコピーした
余白へ「原本に相違ありません。」の文言と、年月日、住所、氏名、
押印(登記申請書と同じ印)」を記載し、同時に原本も添えて提出
します。後で原本は還付されますので、それを金融機関に返却する
形になるのです。中には返さなくて良いと言うケースもありますが、
有効期限前でもうその必要性が無いと言う判断なのでしょう。

私の場合、銀行から何も依頼されなかったので、問題はありません
でした。と言うか、提出自体が省略出来る書類でした。まあ、誰でも
1000円出せば取得出来る書類なのですが・・・。

代表者事項証明書とは、法人の代表取締役などを証明する公的書類
で、その人物が間違いなく存在し有効な権限を有している事を示す
意味で提出を求められます。

抵当権抹消の手続きは、その一切の権限を抵当権者(金融機関や
保証会社)が申請者(この場合、抵当権設定者である私)に委任す
る事で可能になります。金融機関は面倒なので、一緒に立ち会いま
ではしてくれません。その代わりに委任状を発行します。この委任
状を更に有効なものだと証明する書類が必要になり、それが代表者
事項証明書なのです。(会社が委任状を発行する場合、誰でも出せる
わけじゃありません。社長など権限を有した人でなければ発行が出
来ないのは当然ですね。それを証明する書類です。)

問題は、本来なら抵当権抹消手続きで必要となる書類でありながら、
それを渡さないケースがあると言うこと。無ければ法務局で申請し
て取得出来るので問題はないのですが、有料(1000円)です。この
カラクリが分からなくて苦労したのですが、相談窓口でチェックを
受けた登記申請書を見てみると、添付情報欄の「資格証明情報」の
文言に「省略」の文字が手書きで書き足されていました。どうも最初
から「資格証明情報」は不要だった様です。この事を銀行の担当者は
一切説明してくれないので、悩んでしまいました。

要するに、委任状を作成した会社の本店(代表取締役などがいる所)
を所管する法務局と、今回申請を行う法務局が同一の場所だった事
が幸いしている様です。なぜならば、資格証明情報はその法務局の
データベースに最初から保管されており、法務局の担当者が自分で
正当性を調べれば済む話だからです。

でもね、こんなこと銀行のお姉さんは一切説明してくれなかった。
こっちは、てっきり入れ忘れたんだとばかり思っていましたよ。
(まあ、向こうは「司法書士に頼めよ」と言う姿勢なんでしょうが。)

さて・・・

実は、抹消登記の手続きは郵送でも可能なのですが、不備があると
連絡が来て結局は法務局に出頭しなければなりません。面倒であっ
ても、一式揃えて窓口まで足を運んだ方が無難でしょう。近くには
親切に教えてくれる相談員の方がいます。しかし、いかに親切な
相談員であっても、こちら側の準備がマズければ対応も難しくなり
ます。スムーズなチェックの為にも、入念な下調べと確認だけは怠
らない様にしましょう。どうにも分からなかったら、最初から司法
書士に丸投げする手もあります。費用は5000円から1万円程度まで
と幅がありますが、確実なのは間違いありません。自分ですれば
2000円で済みますが。

さて、重要なことがあります。

登記申請書には、自分の住所と氏名を記入する欄があります。もし、
前回の登記時と現住所などが変わっていたら問題です。そのままで
は手続きが出来ません。この場合は、転居履歴の分かる住民票など
の証明書が別途必要となり、かつ、住所変更登記などを先に行わな
ければなりません。当然、手続きや費用も別途必要。詳細は検索し
てください。但し、これには一部例外もある様です。
市町村合併に伴い法務局で必要となる手続について

注意点を更に・・・

金融機関から貰った書類の中に、委任状と抵当権契約解除証と言う
書類があります。これらは「物件の表示」が空白になっているはず
です。以前は書いてくれたらしいのですが、市町村合併などで住所
などの表記が変わっているケースがあり、法務局で指摘を受ける事
が多いのだとか。だから、「自分で書け」と言う姿勢に変わって来て
います。

で、注意しなければならないのは、「とにかく正確」に書くと言う事。
下手にうろ覚えで書くと失敗します。実際、登記簿に記載されている
土地などの物件名は特殊な表記です。住民票に書かれている住所と
同じだろうとか、不動産屋から貰った資料を見て書くと実は違って
いたと言うケースも有り得ます。一字一句異ならない様に書かないと、
後で出頭要請をされて訂正を余儀なくされますからご注意を。

専門家に頼めば楽な事も、自分でやって見れば分かる事も多いもの
です。おかげで、今回はとても勉強になりました。

(4/28追記)
今日、朝方に法務局から電話が来ました。予定では5/2の受け取りで
したが、手続きが済んだので今日貰いに来ても良いとの事。さっそく
「登記完了証」を貰いに行ってきました。受付に先日貰った受付表を
渡すと「お待ち下さい」と言われ暫し待ちました。係員の人が来まし
て身分証明書と印鑑を求めて来ました。後で簡単な説明をしてくれま
したが、完了証には「登記の抹消」と言う文言と、土地・建物・共担
の項目に文字が記載されているだけ。はっきりと抵当権抹消と言う文
字はありませんが、これで抹消はされているとのこと。いやー、昨日
の朝に手続きをして、まさか今日受け取れるとは思ってもいませんで
したよ。 

でも、今日は来客が多かったみたいで窓口の人はせわしなく動いて
おりましたっけ。少しだけ、法務局の空気に触れることが出来た二日
間でありました♪
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