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抵当権抹消登記をして見た(その後)

2011/5/8・・・記事に間違いがあるとのご指摘があったので
一部を削除致します。ご指摘ありがとうございました。なお、
土地を分筆した時に相手へ登記識別情報が知られてしまう
件については、問題が起きない様になっている様です。

2008年から「提出しない」方法も認められている様ですし、
そもそも難しい手続きなので最初から司法書士などの専門
家に依頼するケースがほとんどだとか。ともなれば、稀有な
心配だったと言う事になりますね。また、手続き後に登記完了
証が発行されますが、合筆登記と違って分筆登記の場合は
登記識別情報を通知しない仕組みの様です。→参考

分筆時に登記識別情報の提出が不要である件については、
こちらにも記載がありました。→Wikipedia

ややこしいのは、登記識別情報が本人確認の一手段に過ぎ
ないと言うこと。重要な手続きの場合は、印鑑証明書や登記
原因証明情報の添付が従来通り必要だし、あくまでもオンラ
イン手続きの為に新設された制度の様です。

法務局のページにも幾つか説明があります。
登記済証(権利証)は,廃止されたのですか?
登記識別情報は,どのようにして通知されるのですか?
登記識別情報は,どのような場合に必要になるのですか?

なお、途中でこんな興味深いサイトも見つけたのでリンクを
貼って見ました。制度を疑問に思っている人は多い様ですね。
法務省の登記識別情報に関する誤った説明
分筆された土地と権利証の関係

確認不足で記事を書いてしまい、申し訳ありませんでした。


前回は手続き編としてお送りしましたが、今回はその後で考えた事
を書き連ねて見たいと思います。

今回の手続きで戸惑ったのが、資格証明情報と登記識別情報通知書
の扱いでした。結局、資格証明情報の方は省略扱いになりましたが、
登記関係は難解な用語と制度でとにかく悩まされます。

さて、登記識別情報通知書の方ですが、これは言う所の秘密の書類
であります。昔で言えば登記済証(権利証)に相当する大事なもの
です。この登記識別情報通知書には、決して他人には知られてなら
ない識別コードが印刷されています。

通常は目隠しのシールによりその部分は封印されていますが、もし
剥がすと剥がした痕跡が分かる仕組みになっています。(厄介なの
は、平成21年10月以前に発行された登記識別情報通知書の一部に、
目隠しシールのはがれ方が不完全なものがあること。法務省では
ホームページに詳細が掲載されています。→こちら。

この書類は極めて重要なものですので、扱いには注意が必要です。
登記識別情報は、不動産の所有者であることを証明するパスワード
の様なもので、このコードを知っている者は正当な権利者であると
みなされてしまいます。Wikipediaにも記述があるので参考にして
見て下さい。但し、Wikipediaの方はこの制度にかなり疑問を持った
編集をしています。→登記識別情報(Wikipedia)

パスワードだと聞けば、封印を解いてメモでもしたくなるところです
が、通常は封印をしたままで構いません。普段は大事に金庫などへ
保管しておけば良いでしょう。ただ、登記などの際は必要になります。
この場合、登記識別情報を記載した書面(コピー)を封筒に入れ封を
し、申請人の氏名・登記の目的・登記識別情報を記載した書面が在中
する旨を明記して登記申請書と一緒に提出をしなければなりません。
オンライン申請の場合は提出不要ですが、いずれの場合でも封印を破
ってコードを確認し、記載もしくは入力をしなければなりません。

ただ、書面で申請をする時に登記識別情報(コード)をどうやって
法務局に提出するのかピンと来ませんよね。コードだけをメモにでも
書いて封筒に入れ提出すれば、意味合い的には同じです。私の場合は、
それだけじゃ不安で、登記識別情報通知の書面を丸ごとコピーして
封筒に入れ、窓口に提出しました。

自分で出来ない人は司法書士に頼むわけですが、ここで相手にコード
を知られてしまうと言うジレンマが発生します。もっとも、相手側も
プロですから情報の管理は徹底しているはず。

登記識別情報の長所は、オンライン申請で本人確認の重要な手がかり
に活用出来る点です。また、所有者ごとに作成されますから、例えば
夫婦で不動産を共同購入し名義も分割している場合は、土地と建物を
合わせて計4つの識別情報が作成されます。これにより、自分の所有
権をより明確に主張出来る訳です。離婚の時に役立ちますねw

一方で短所としては、識別情報の漏洩と成りすましによる悪用が考え
られます。これに備えて、識別情報を最初から知らせない(通知しな
い)制度や、識別情報自体を失効させる制度も用意されているのです。
しかし、これが元で識別情報の有効性が怪しくなると言った別の問題
も生じます。故に、有効性を確認する手続きまで用意されている始末。
これをイタチごっこと言わずに何と言いましょうか・・・。

更に厄介なのは、司法書士に依頼をする際に、そのコードを伝える事
によって生じる問題。世の中に悪徳弁護士がいるように、司法書士に
だって悪い奴がいるかもしれません。やはりこの制度には、一定の抵
抗感がありますね。(所有者移転登記などは、従来通り実印と印鑑証
明書が必要ですから、厳密に偽装は困難なのでしょう。それでも一抹
の不安は残ります。)

一応、失効制度を使わなくても「失念」した事にして司法書士に依頼し、
司法書士に本人確認情報を作ってもらえば手続きは進められます。ただ、
これも無料で・・・と言うわけには行きません。まあ、疑えばキリはない
し、実印さえしっかり管理しておけば大概の事は対処出来ます。新制度
になっても実印の重みは変わらない様です。なお、登記識別情報の失効
制度は理由を問わずに利用出来るので、失効自体は難しくないそうです。
が、一度失効させると識別情報が使えなくなるデメリットもあり、今後は
面倒な代替手続きと費用が発生する事になります。

もう一つ厄介な話が・・・

一つの土地を分筆して二つにし、片側を売却する時などは同じ識別情報
を使う事になるそうで、将来の不安が消えない人もいます。なにしろ、
自分しか知らないはずの識別情報を、隣の誰かが知っている事になりま
すからね。これはちょっと悩ましいところかと。そう言う時の為に失効
制度があるわけですが・・・。


不動産登記なんて、一生の内に何度も行うものではないでしょうけど、
識別情報の取り扱いには慎重でなければなりません。また、失効したり
失念したりして識別情報を利用出来なくなったら、事前通知制度によっ
て手続きを進める事も出来るそうです。この場合は、登記申請後に登記
所から売主等に本人限定受取郵便(特例型)を発送し、本人であるかの
確認を行います。発送から2週間以内に実印を押した回答書が登記所に
返送されて来たら、登記識別情報の提供があったものとみなす制度です。

他には、司法書士が本人と面談する「資格者代理人による本人確認情報
の提供」と言う仕組みもありますが、それなりの費用を司法書士から請
求されます。

なお、登記識別情報は登記を行った後で初めて明らかと成るので、法改
正後に一度も登記をしていなければ、手持ちの権利書が従来通り有効と
なる様です。ほんと登記の世界は分かりにくい。なぜ、司法書士の方々
が先生と呼ばれるのか、その意味がここに来て分かって来ました。
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コメント
577:管理人のみ閲覧できます by on 2011/05/08 at 10:07:12

このコメントは管理人のみ閲覧できます

578:コメントありがとうございます by 管理人です on 2011/05/08 at 11:54:46

ご指摘いただきありがとうございました。
さっそく対応しました。感謝いたします。

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